Сколько земли нужно для многоквартирного жилого дома (МКД)?

Так как не в каждом доме живет архитектор, способный грамотно решить и отстоять данный вопрос в интересах жильцов, я решил поделиться знаниями - как определить территорию для вашего МКД.

Вначале немного теории.

Территория МКД состоит из трех обязательных элементов:

1) Собственно площадь застройки вашего дома;
2) Площадки общего пользования (детские, спортивные, хоз и т.п.);
3) Проезды, подъезды, тротуары, подходы, гостевые парковки и санитарно-пожарные разрывы между всем этим делом.
С первым пунктом думаю все понятно - это площадь дома по внешнему обводу вместе с крыльцами.
А вот второй пункт поинтереснее.

В СССР и РФ до 2011 года минимальные нормы были такие (м2/чел):
- детские площадки - 0,7;
- для отдыха взрослого населения - 0,1;
- для занятий физкультурой - 2,0;
- для хоз. целей и выгула собак - 0,3;
- для стоянки автомашин (имеется ввиду гостевые) - 0,8.

В сумме имеем 3,9 м2/чел (СНиП 2.07.01-89*, табл. 2).

С 2011 года площади площадок необходимо определять по местным нормам, поэтому открываем "Правила благоустройства территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым" (на самом деле все местные нормы очень похожи):
- детские площадки - 0,5-0,7 (п.2.12.4);
- для отдыха взрослого населения - 0,1-0,2 (п.2.12.9);
- для занятий физкультурой - 1,252; к 2030-му году - 1,95 (по региональным нормам).

В целом, теперешние требования норм, сопоставимы со временами СССР.

Теперь смотрим опыт Украинского периода, а именно отличия:
- для занятий физкультурой - 0,2;
- для хоз. целей - 0,3;
- для выгула собак - 0,3.

Видим просадку по физкультуре и доп. площади по собакам. Почему это произошло и зачем это нужно?

Все просто. Дело в том, что в СССР застройка велась комплексно, и там не было никакого межевания по отдельным домам. Территории планировались и застраивались микрорайонами со всей инфраструктурой. А сейчас они застраиваются отдельными домами (кто-то думает что кварталами, но это часто не так). Физкультурные площадки, такие как футбольные и иные поля, организовываются на группу кварталов или микрорайон, часто используются школьные стадионы, поэтому, в современных условиях, включение этих площадок в границы МКД не верно. Представляете себе группу домов у каждого из которых в пользовании по 1/10 от футбольного поля на расстоянии минимум  40 метров от окон? Вот и я не представляю. Именно поэтому в Украине сократили норму площадок для занятия спортом и оставили только "турники".
Аналогичная ситуация с площадками для выгула собак, их не рационально располагать для каждого дома в отдельности.

Парковки.

Вы наверное заметили, что норма на парковки относится только к гостевым. Это на тот случай, если к вам приехали в гости на пару часов и должны где-то поставить машину. Никаких парковок на территории МКД для владельцев быть не должно. Все жильцы, которые, с целью хранения авто, паркуются у подъездов, на газоне и в подобных местах, нарушают нормы и здравый смысл, ведь территория МКД это не парковка. Норма доступности для гаражей - до 800 - 1000 м, это означает, что все гаражи должны быть вынесены за пределы жилых зон по санитарным нормам, либо располагаться в подземных паркингах. Именно поэтому гаражи тоже не имеют никакого отношения к территории МКД, за исключением подземных паркингов под домами.

Гостевые парковки.

Ориентировочный параметр гостевых парковок это 10-15% от общего числа, что, на данный момент, составляет в районе 3 м2/чел. Логично, что показатель со времен СССР должен был вырасти.

А теперь - для чего нужен архитектор.

Берем все эти нормы, правила и ограничения и делаем эскиз генерального плана МКД с расположением всех площадок, проездов, с соблюдением санитарно-бытовых разрывов от площадок к дому, между площадками, между проездами и т.п., обеспечиваем проезды и разворотные зоны для пожарных машин, не забываем про инсоляцию и красные линии! Думаю Вы поняли - без архитектора не разобраться.

Однако, у нас есть опыт Украины, и именно там в ДБН 360-92 (теперь ДБН Б.2.2-12:2018) кто-то сопоставил типичные планы МКД и ввел минимальную расчетную площадь для участка жилого дома еще в 90-х! Все, кто проектировал в Украине, пользовались этими данными, это действительно в притык, но помещается. Привожу выдержку из последней редакции ДБН (2018 г.):

- 3 эт - 30,1-23,2 м2/чел;
- 4-5 эт. - 20,2-17,0 м2/чел;
- 6-8 эт. - 15,3-13,9 м2/чел;
- 9-10 эт. - 12,2-12,0 м2/чел;
- 11 и более эт. - не менее 10,5 м2/чел.

Этими данными, безусловно, нужно пользоваться при проектировании в России, с небольшим увеличением на 10-15% из-за увеличения площади парковок для временного хранения автомобилей, новых норм по ширине тротуаров для инвалидов и т.п. мелочами. Это минимальная площадь, больше никто не запрещает! Кол-во жильцов принимаем около 3 чел на 1 квартиру.

Если на общественных слушаньях вы видите, что предлагаемая площадь под ваш МКД менее указанной выше величины, то стоит рассмотреть проект более подробно и разобраться в чем вас обделили. Так же желательно что бы между вашей границей и красными линиями дорог не было расстояния, иначе наш любимый строительный комплекс воткнет новый МКД или ТЦ прям перед вашими окнами. В общем это все, удачи в борьбе за свои территории!

*При использовании информации из данной статьи
необходимо учитывать дату ее написания и
проверять актуальность указанных норм
Пивоварчик Максим